2022年9月4日消息”8月首尔房价0.07%↓，时隔3年半下跌，公寓买卖633件…上半年平均不到一半

　　韩国国内房地产市场正在冻结。这是全世界，特别是美国推行的强力紧缩政策的余波。此前因低利率基调而繁荣的房地产市场，现在“盛宴的代价”正在逼近。问题是房地产经济下跌将对金融造成影响。日本失去的20年、次级抵押贷款事件都是房地产经济下跌的开始。到去年为止，享受上升曲线的韩国房地产也不是别人说的。与房地产相关的资金创历史新高。到目前为止，此次房地产下跌对实物金融的影响似乎有限，但需要金融当局的密切关注。

　　2日，从首尔南山上看到了首尔市内公寓和住宅区的样子。

　　◆加速的房价下跌……“价格调整不可避免”

　　韩国房地产院以上月22日为准发表的全国公寓价格动向调查结果显示，买卖价格下跌0.14%，全租价格下跌0.13%。在韩国房地产院的调查中，全国房价自今年6月以来一直没有摆脱下跌。在上月28日公布的KB国民银行住宅价格动向调查中，8月份全国住宅平均成交价同比下降0.14%。

　　房价下跌趋势越来越明显。韩国房地产院8月第4周调查下降率0.14%，比3周时的0.09%增加了0.05个百分点。房地产价格下跌的氛围不仅是地方，还将正式冲击首尔等首都圈。在KB国民银行调查中，首尔住宅价格8月份下跌0.07%，从2019年2月以来时隔3年零6个月转为下跌。交易失踪了。也就是说，市场参与者认为下跌将持续一段时间。据首尔房地产信息广场透露，以上月26日为准，8月首尔公寓买卖件数仅为633件。上半年平均低于1320件。

　　利率上调是目前房地产价格下跌的第一原因。今年以来，全球央行为平息新型冠状病毒肺炎疫情带来的流动性回收和缓解俄罗斯-乌克兰战争带来的供应链冲击带来的物价上涨等，一致上调利率。美联储（Fed）两次采取“巨人步伐”（基准利率上调0.75个百分点），韩国银行也破例连续4次决定上调基准利率。市场认为，下半年韩银和延准将继续上调利率，月延准议长杰罗姆•坡和银行总裁李昌汉也不会否认。李总裁今年7月在记者会上表示：“房地产价格已经达到了非常高的水平。如果上调利率，房地产价格当然会得到调整。”

　　◆响起警告灯的“房地产金融”…“影子金融增加了”

　　价格下跌必然会对进入房地产的资金造成打击。问题在于，最近膨胀的房地产价格上涨导致投入房地产的资金增加。据韩银今年6月发表的金融稳定报告书统计，国内房地产整体坏账（危险可能性金额）规模以第一季度为准为2621.4万亿韩元。这比去年同期增加了11.7%。与去年年末的2566万亿韩元相比，3个月内增加了55万亿韩元。家庭信贷同比增长6.4%，达到1275.4万亿韩元，房地产相关企业信贷同比猛增19.6%，达到1034万亿韩元。金融投资产品为312万亿韩元。韩银诊断说：“虽然房价上涨势头放缓，但以企业信用为中心持续增长。今后随着贷款利率的上升、房地产经济调整的可能性等，为了应对相关贷款出现不良化的可能性，有必要先发制人地加强风险管理。”

　　这种需求剧增在“房地产影子金融”中也可以看出。影子金融，通常是指在银行系统外不受银行水平健全性限制而开展的信用中介活动。虽然也有扩大市场的积极作用，但价格下跌带来的影响也不容小觑。韩国金融研究院在今年4月发表的“国内房地产影子金融剧增和相关金融风险管理”报告中表示，以今年1月末为准，协议概念的国内房地产影子金融规模约为750.3万亿韩元，创下历史新高。从各行业来看，房地产信托受托额为347.5万亿韩元、房地产基金129.1000万亿韩元、特别资产基金119万亿韩元、非银行PF贷款78.1000万亿韩元、相关债券担保37.4万亿韩元、流动化证券38.3万亿韩元等。研究员表示，其中直接影响整个金融圈的国内房地产影子金融规模为202.6万亿韩元，比2018年末增加了88.6%。韩国金融研究院解释说：“以最近6月末为准，重新推算了房地产影子金融规模，结果以780.3万亿韩元再次刷新了最大值。”这是房地产信托受托额等增加的结果。非银行PF（项目融资）贷款没有统计，因此可能会进一步增加。韩国金融研究院首席研究委员申龙相在接受《世界日报》电话采访时表示：“似乎还没有到可以说变得更危险的程度。”

　　◆虽然“现在还不错”…但只有在细节和差别化的管理之后

　　判断企业财务状况的信用评价企业韩国信用评价上月5日对证券、资本等非银行机构的房地产金融状态进行了检查。韩国信用评价在报告中表示：“证券公司的最终损失风险总体上可能有限，但销售率不高的企业等需要监控。资本公司的PF正在管理中，但桥牌信贷（施工前必要资金贷款）的风险各有较大差异。”值得一提的是，韩国信用评价需要对大邱等最近未销售增加的地区进行检查。虽然目前还不能准确地说是危险的，但这意味着要密切关注今后的情况。韩国信用评价表示：“房地产金融整体的进展情况和发生亏损的可能性需要事前应对。资本公司有必要对高风险资产进行风险加权和限额设置等。”当局也察觉到了危险性，开始制定对策。金融监督院最近以储蓄银行等为对象对房地产PF进行了检查。金融监督院长李福贤最近在与市场业界相关人士见面时，突然提出了应对房地产低迷的要求。

　　业界至今还不认为出现了正式的风险。但也有人指出，有必要制定管理对策。韩国金融研究院在今年3月的报告中表示：“房地产金融相关商品形态多样，经济变动带来的风险暴露形态和金融业各圈的风险程度也不同。因此，需要探索详细的、差异化的应对战略。”新研究委员对此表示：“现在也没有什么变化。”

　　◆美国“次贷”、日本“失去的20年”原因是房地产

　　随着“房地产泡沫”的消失，国家经济受到严重打击的事例有数不多。其中最具代表性的事例是2007年次贷危机。

　　美国纽约的华尔街路标。盖蒂形象银行

　　2000年代初，由于美国的低利率政策和中国的崛起，全世界将迎来前所未有的经济繁荣。这一时期，美华尔街的人在寻找风险低、收益好的投资场所时，开始从事住宅贷款相关事业。在这个过程中，最初是以信用等级高的，也就是说，只面向有收回贷款能力的人的住宅的金融商品，但此后信用等级低的人的房子（子基础设施）也作为金融商品销售。

　　美国华尔街认为房地产价格上涨可能会持续下去，并认为次级抵押贷款抵押贷款也不会构成太大风险。但自2007年以来，美国房地产价格开始下跌，随着这一连锁效应的延续，信用等级较低的人放弃了自己的房子。相关金融产品价值暴跌，连锁效应导致金融机构接连倒闭。到目前为止仍有影响的2008年世界金融危机的开始，正是因为美国金融界从业人员对向低信用者提供住宅贷款并将其作为金融产品出售的错误判断。

　　日本“失去的20年”的事态也是房地产泡沫的原因之一。1985年广场协议导致日元升值后，日本企业的出口竞争力下降，其结果是增长率下降，次年即1986年出现负增长。对此，日本政府为了搞活经济，下调利率，实施了房地产贷款限制放宽政策。对此，资金涌入股票和房地产，价格急剧上涨。这被称为日本的泡沫经济，在被评价为最高峰的1987年至1988年间，东京的房价上涨了3倍。当时流行卖东京就能买到美国的玩笑，好莱坞电影中表现了成为强国的日本。但在日本政府1991年提出上调利率和房地产贷款总量限制政策后，一直未能看到上述泡沫的日本政府，市场暴跌。日本日经股价在29年后的2020年才超过了当时暴跌的2.5万韩元。房地产价格平均比下降33%。经历了这样的经济危机后，日本一直未能摆脱通货紧缩（物价下跌）。